Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Ограничение строительства в Ленинградской области

Фото: AKuptsova / Pixabay

Сравнительно недорогой земельный ресурс в Ленинградской области приводит к тому, что многие застройщики стараются «выжать» максимум из застраиваемой территории. Многоэтажные комплексы эконом-класса превратились в стандарт неприемлемой для жизни недвижимости. Такие локации как Кудрово, Мурино, Девяткино пугают потенциальных покупателей недвижимости одними своими названиями, ассоциирующимися с неудовлетворительной жилой средой, недостаточным количеством объектов социальной инфраструктуры и транспортным коллапсом на въезде и выезде из локаций.

Фото с сайта zhk-novoe-murino.ru

Вопрос с обеспечением этих территорий необходимой инфраструктурой назревал давно, но только в последнее время властные структуры стали озвучивать тот момент, что необходимо стимулировать развитие малоэтажного строительства и ограничивать многоэтажное. Так, по словам губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, запретительные меры должны помочь уйти от высотного строительства, иначе территории могут быть потеряны. К октябрю 2017 года планируется ввести особый регламент на территории, где в советское время во время Великой Отечественной войны велись бои за освобождение Ленинграда. Там строительство либо запретят вовсе, либо оно будет осуществляться с существенными ограничениями. Ужесточение условий строительства для девелоперов связано не столько с тем, что общественное мнение крайне недовольно сложившейся ситуацией с нехваткой социальной и транспортной инфраструктуры, сколько с тем, что при такой масштабной застройке, Ленинградской области приходится компенсировать затраты на «социалку». Соответственно, чем меньше застройщики будут строить, тем меньшие расходы будет брать на себя область. Эксперты уже оценивали, какое количество новых жителей примет на себя область, если строительство будет идти теми же темпами – к 2030 году на территориях Ленобласти будет проживать около 1,5 мн. человек. По численности населения область может приблизиться к Новосибирску.

По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», земля постепенно начинает заканчиваться. В Кудрово, к примеру уже нет свободных мест под застройку, а эта локация являлась наиболее востребованной для покупателей недвижимости.

Новые меры по ограничению застраиваемых территорий, где велись бои за освобождение Ленинграда, предполагают введение нормативов по этажности объектов, а возводить новое жильё можно будет только после согласования с органами охраны памятников.

Ещё одна запретительная мера, которая усложнит строительство в Ленобласти – жёсткое ограничение на наём гастарбайтеров. В первую очередь эта мера коснётся граждан стран – республик бывшего СССР.

Естественно, что ограничительные меры по застройке территорий не смогут решить главную проблему локаций Ленобласти – нехватку инфраструктуры и в том числе транспортной и отсутствие точек социального притяжения, запреты лишь притормозят нарастающий коллапс. А деление области на три зоны – красную, жёлтую и зелёную, которое предложил внедрить губернатор Дрозденко, мера в некотором смысле формальная. Ведь отдалённые районы Ленобласти, которые обозначили «зелёным цветом» не всегда привлекательны для девелопера, даже если принять во внимание, что область готова взять на себя расходы по социальной и инженерной инфраструктуре. Т.е. территория, которая наименее привлекательна для девелопера и наиболее значима для области в плане её освоения предлагается застройщику в качестве приоритетной за счёт того, что власть берёт на себя все расходы по налаживанию инфраструктуры. Встаёт вопрос - будут ли такие локации приемлемы для потенциальных покупателей недвижимости? В данном случае застройщик очень сильно рискует. Ведь для того, чтобы отдалённую локацию сделать привлекательной необходимо время и значительные финансовые вложения. Если касаться «красной зоны», то в ней соцобъекты будут выкупаться у застройщиков за половину от стоимости. На этих территориях девелоперы будут обязаны возводить жилье одновременно с объектами социальной инфраструктуры и строительством дорог. Как отмечает генеральный директор ГК «Мастер Девелопмент» Вячеслав Семененко, нагрузка на застройщиков сейчас огромная, и маржа у девелоперов сильно упала: в эту величину еще вмещаются расходы на «социалку», но инженерия точно не входит. Развитие всей городской инфраструктуры застройщикам не осилить. Застройщиков втянут в банкротство.

По словам Михаила Кондиайна, заместителя руководителя архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнёры», проблему необходимо решать комплексно, ведь город продолжает расти и развиваться по моноцентрической модели, когда половина рабочих мест сосредоточена в центральной части города, а там где Петербург сливается с городами-спутниками вырастают каменные джунгли, которые вытесняют парки, зоны отдыха и дачные посёлки.

Чтобы не возникало необходимости в запретительных мерах, следует разрабатывать совместно с застройщиками градостроительный план, план по развитию территорий, комплексно внедрять объекты инфраструктуры и прорабатывать транспортные маршруты. Не зря многие общественные организации сходятся на том, что силами одного города, так же как и силами одних застройщиков невозможно решить проблему транспортной доступности, поэтому необходимо создать комиссию, которая будет рассматривать эти проблемы на федеральном уровне.