Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Тихо листьями шурша, зеленела бы не спеша

Сложность эксплуатации и перспектива высоких затрат при строительстве тормозят популяризацию общественных пространств на зеленых кровлях в жилых домах Петербурга.

Зеленые кровли насчитывают множество достоинств, благодаря которым пользуются популярностью во всем мире, в том числе и в северной Европе. В той же Норвегии, например. «Экологический и экономический эффект от зеленых кровель очевиден, - считает заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. – Осадки, проходящие через них, минуют улично-дорожную сеть и сразу попадают в ливневую канализацию, их проще чистить. Зеленые крыши помогают сократить эксплуатационные расходы, работая как дополнительный слой теплоизоляции. Дом меньше нагревается летом и теряет меньше тепла зимой».

Вошли в тройку

Увы, жилых домов с садами на крышах и в Северной столице, и в России вообще почему-то практически не строят. В Петербурге примером может быть дом бизнес-класса «Артхаус», строящийся компанией «Красная стрела». Первый этаж дома, как обычно, планируется отвести под небольшие коммерческие помещения с отдельными входами. А крыша с декоративным озеленением станет дополнительным общественным пространством, где можно будет отдохнуть, погулять с детьми, посмотреть на праздничные салюты или полюбоваться закатами. Судя по опубликованным на сайте проекта рендерам, буйство зелени на крыше «Артхауса» не ожидается. Но диванчики, ящики с цветами и аккуратные газоны смогут создать атмосферу уюта.

Удачные примеры зеленых эксплуатируемых кровель есть и у Bonava. Зеленые кровли устроены на крышах низких построек комплекса Skandi Klubb. А в проекте Magnifika создаются зеленые зоны с высадкой деревьев на кровлях подземных паркингов. Система интенсивного озеленения наземной части подземных паркингов предполагает высадку газонных и многолетних трав, кустов и деревьев. Эти зеленые кровли входят в единую ландшафтную концепцию северного «зеленого острова» и формируют ряд искусственных неровностей и холмов. Но это, пожалуй, все.

Скверов хватает и на земле…

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, невысокая плотность застройки, в сравнении с Нью-Йорком или Токио, и обилие парков и скверов даже в мегаполисах позволяли застройщикам избегать дополнительных расходов на озеленение крыш. Кроме того, погодные условия и частые перепады температур в большинстве городов России требуют более вдумчивого подхода к выбору растений и тщательного ухода за садом на крыше. В Петербурге, например, на крышах не рекомендуется высаживать высокие деревья с вертикальной корневой системой из-за частых ветров.

… а денег – нет

«Массовое обустройство эксплуатируемых крыш жилых домов – пока сомнительное мероприятие, увеличивающее себестоимость проекта и расходы на ЖКХ, - считает Ася Левнева. – Кроме того, в России еще не сформирована культура поддержания порядка и чистоты в общественных зонах. Застройщики проектов высокой ценовой категории находят выход и обустраивают на эксплуатируемых крышах частные зеленые террасы. В этом случае, когда у каждого миниатюрного сквера есть свой хозяин, больше шансов, что через пару лет здание не потеряет свой первозданный вид».

Дорого строительство…

Насколько устройство зеленой кровли может удорожить проект и серьезно ли подорожает эксплуатация? По данным Группы RBI, создание эксплуатируемой кровли по стоимости сравнимо с навесным фасадом – от 20 тыс. рублей за кв. метр. А если в проекте есть еще и озеленение на кровле, оно может потребовать более серьезного кровельного слоя. С учетом существующих высотных ограничений, проект может лишиться целого верхнего этажа. Тогда в стоимость решения нужно включить еще и потери продаваемых площадей этого этажа.

«В наших условиях эксплуатируемая кровля – непростое решение, - отмечает руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI Тамара Попова. – Есть нормативные обязательства по эвакуации и безопасности людей, нужно контролировать их поведение. Есть и чисто эксплуатационные издержки: полив, дренаж, уборка, защита инженерных сооружений, находящихся на кровле, от доступа посторонних. Еще одна причина отсутствия зеленых кровель – гораздо более скудный ассортимент растений, пригодных для такого озеленения. «Райские заросли», которые все мы видели на фотографиях европейских городов, в нашем климате невозможны. У нас, чтобы обеспечить выживаемость растений, нужна серьезная толщина грунта. Появление во дворах куртин размером 1,2 – 1,5 метра связано, в том числе и с этим».

… и содержание

По мнению Александра Свинолобова, зеленых кровель в Петербурге почти нет, поскольку не все девелоперы готовы заниматься сложной работой по укладке кровельного пирога, состоящего из почвенного субстрата, гидроизоляции, дренажного слоя, геотекстиля для устройства фильтрующего разделительного слоя. И, в финале, высаживать на кровле многолетние, адаптированные к нашему климату растения. Соблюсти нормы по озеленению намного проще на земле, а кровлю вывести из эксплуатации. В целом, в структуре девелоперских затрат обустройство зеленых кровель не выглядит непосильной нагрузкой. Вопрос, насколько эффективно и целесообразно благоустройство зеленых кровель с учетом расходов на их ежедневное содержание. Не одно лишь санитарное содержание, но и текущий ремонт сложных инженерных систем на крыше, куда управляющей компании еще нужно доставить сотрудников и оборудование.

Вполне по силам…

По мнению вице-президента ГК Springald Валентина Заставленко, технически, устройство зеленых кровель – не особо сложная задача. Немного увеличится стоимость кровельного пирога, за счет дополнительного усиления конструкций и систем полива и отвода воды. Ну, и стоимость персонала, который будет ухаживать за растениями – это еще 1-2 штатных единицы от управляющей домом компании.

«Эти площади никак не учитываются при коэффициентах озеленения территории, которым обязаны следовать проектировщики, - говорит Валентин Заставленко. – Это, конечно, упущение. Думаю, что инициатива по включению зеленых кровель в площади зеленых насаждений объектов – вполне назрела и может существенно увеличить рентабельность проектов и принести эстетическую пользу».

… и расширит площадь озеленения

Валентин Заставленко уверен, что для нашего города тема озеленения актуальна как никогда и подобные проекты перспективны. Но как в любом начинании, надо учесть все нюансы, включая климатические. Погодные условия в Петербурге сильно отличаются от наших северных соседей. К примеру, деревья у Гостиного двора в свое время попытались заменить, используя голландскую систему высадки. Но она не сработала, деревья гибнут.

Дополнительное общественное пространство может повысить привлекательность девелоперских проектов. «В период экономического кризиса и падения реальных доходов населения зеленые крыши целесообразно обустраивать только в проектах высокой ценовой категории точечной застройки, если зеленых зон рядом недостаточно, - считает Ася Левнева. – К тому же, зеленые кровли помогут улучшить экологическую ситуацию в городе и стать дополнительным источником дохода для коммерческих деловых и торговых центров, при условии размещения там фудкоров или открытых зон спортклубов».