Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Возвращение на землю

Принятый несколько лет назад высотный регламент Петербурга понизит среднюю высотность возводимых домов. Это улучшит качество городской среды, добавит комфорт покупателям квартир в новостройках и жителям соседних кварталов.

Еще в середине прошлого века города бывшего СССР, в том числе и столицы застраивались средне-, а по сегодняшним меркам и вовсе малоэтажными домами. Несмотря на свойственную тоталитарному государству гигантоманию, монстры вроде Дворца советов или здания Наркомтяжпрома так и остались проектами.

В жилых зданиях количество этажей чаще всего не превышало 7. В Ленинграде, например, самые высокие жилые дома были десятиэтажными. В Москве встречались и выше – по 12-16 этажей. Даже знаменитые семь сталинских высоток не превышали 34 этажей. Важно также, что жилую функцию выполняли всего две из них – о 24 и 26 этажах. В остальных, среди которых и есть тот самый 34 этажный дом, разместились две гостиницы, МИД, Минтранс и МГУ.

Жильем обеспечен каждый

Резко и в ущерб комфорту жильцов этажность начала расти в позднесоветский период. Высотность менялась вместе с ростом численности населения города. «По официальным данным, с 1950 года количество жителей Северной столицы выросло более, чем на 3 млн человек, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Крупные города продолжают расширяться, увеличивается миграция населения в мегаполисы. Кроме того, по-прежнему актуальна задача расселения коммунальных квартир и домов аварийного фонда».

Девелоперы смогли ответить на эти вызовы. В начале XXI века, когда экономика начала выходить из кризиса, а внутренняя миграция упростилась предельно, дома выросли еще больше, достигая зачастую 25 этажей. Причиной стало стремление застройщиков обеспечить квартирой всех желающих, несмотря на их более чем скромную платежеспособность и сокращение пригодной для строительства земли.

«Увеличение этажности обусловило сокращение земельного рынка в популярных локациях, миграцией населения в Петербург, - считает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – По затратам на строительство малоэтажное жилье не уступает многоэтажному. В популярных городских локациях стоимость земли сопоставима, а продаваемая площадь – меньше. Значит, и стоимость квартиры выше. В условиях ограниченной покупательной способности населения спрос на такое жилье ниже».

А на квартиры в высотках спрос выше. Потому и строили их часто и где только можно. А можно было, кроме исторического центра, почти везде. Впрочем, современные петербургские высотки значительно отличаются от возведенных в середине прошлого века в Москве. Квартиры меньше и их больше. Внешний вид намного проще. И еще их, увы, не семь.

И под облаками есть комфорт

Эксперты проблем в высотной застройке не видят. По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, строительство высотных зданий – тенденция нового тысячелетия не только в России, но и во всем мире. Население городов постоянно увеличивается и мест под застройку остается меньше. Поэтому города растут не столько вширь, сколько ввысь. «Не всегда высотное здание некомфортно для жизни, - отмечает Надежда Калашникова. – Спрос на квартиры на верхних этажах весьма значительный. Хуже, когда строятся огромные кварталы с минимумом свободного пространства. Тогда действительно возникает эффект муравейника».

Противопоставлять прибыль девелоперов комфорту жильцов – неправильно, считает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. Очевидным это станет, если посмотреть на альтернативу дискомфорта в многоэтажных домах. «Для многих людей лучше все-таки жить именно в таких многоэтажных комплексах, как бы ни старались сравнить их с каменными джунглями, чем в коммунальной квартире с родителями, - говорит Вера Сережина. – Пусть не в малоэтажном квартале, пусть купленная в ипотеку, но это собственная квартира».

Приоритеты у всех, действительно, разные. «Кто-то ищет максимально дешевое, может быть, первое жилье, - соглашается с коллегой директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин. – В этом случае, количество этажей в доме не является определяющим».

Есть также мнение, что в ущерб комфорту жителей этажность может расти только из-за ошибок проектировщика. «Необходимо продумать расположение квартир на этаже, их соотношение в самом комплексе, нужен удобный паркинг, скоростные лифты, - уверена директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – Важен не только внешний облик, но и инженерия – вентиляция, электрические мощности. Нормативы – это заданный минимум. Если девелоперы будут руководствоваться только им, то и жильцы получат минимум комфорта».

Можно, пожалуй, согласиться, что высотные здания не обязательно превращают район в муравейник. Правда, по описанию девелоперов, происходит это в тех случаях, когда высотки возводятся, как в Москве середины прошлого века. Как отмечает Андрей Лопатин, если высотные дома относятся к бизнес-классу, то построены по индивидуальному архитектурному проекту. В этом случае они даже могут стать украшением локации. На верхних этажах обычно располагаются квартиры с террасами, двухуровневые квартиры или пентхаусы. «При этом, высотные жилые комплексы массового сегмента зачастую, действительно, страдают от обилия студий, большого количества квартир на этаже и недостатка инфраструктуры», - считает Андрей Лопатин.

Рост остановлен

Впрочем, наступление каменных джунглей, как будто удалось приостановить. Несколько лет назад для нового строительства в Петербурге был принят высотный регламент. Он ограничивает высотность 40 м, уместить в которые можно 12 этажей. В отдельных случаях этажность повысить можно, но для этого требуется дополнительное согласование. В Ленобласти в зависимости от типа поселения также закреплены нормативы 9-12 этажей. А разработчики нового Генплана Северной столицы предлагают включить новую дополнительную зону 4ЖД – до 6 этажей. Зоны ее применения пока обсуждаются. Вероятно, ими станут исторический центр и исторические пригороды: Пушкин, Павловск, Петродворец. «Мало- и среднеэтажная застройка традиционно будет развиваться на территориях, приближенных к рекреационным зонам, паркам, а также в пригородах», - прогнозирует Ольга Трошева.

Например, Setl Group в этом году выведет на рынок малоэтажные очереди проекта «Солнечный город» на юго-западе Петербурга. Продолжение проекта получило название «Солнечный город. Резиденции». Представлены в нем будут дома высотой всего 4 этажа, обновленные фасады с применением керамогранита и холлы с просторными колясочными. Малоэтажный квартал появится в проекте «Новоселье: Городские кварталы». В его состав войдут 8 трехэтажных сити-вилл.

Малоэтажку – семьям

По наблюдениям экспертов, между покупателями квартир в среднеэтажных и высотных новостройках существуют отличия. «В домах комфортной этажности (9-12 этажей) больше аккумулируется семейный спрос, - говорит Ольга Трошева. – Популярностью там пользуются квартиры с двумя и более комнатами. Их покупают, чтобы жить. В многоэтажных и высотных домах основной спрос сосредоточен на малогабаритном жилье. Там выше доля инвестиционных сделок».

Девелоперы с консалтерами частично соглашаются. Так, по словам Анжелики Альшаевой, малоэтажные проекты «КВС» «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» пользуются популярностью у семейных клиентов. Им там удобно, в нескольких шагах от дома есть все необходимое. Чтобы добраться до детского сада или парка, не нужно ехать на транспорте. Кроме того, есть большая территория для прогулок, много разных игровых и спортивных площадок, рядом лесные массивы. Дети могут играть на улице и чувствовать себя в безопасности. И не только потому, что на территории комплексов работает служба охраны. Основная причина в том, что практически все соседи знакомы друг с другом.

«Спрос есть на все проекты, - оптимистичен Андрей Лопатин. – Кто-то хочет, чтобы квартира была со свободной планировкой, чтобы обязательно рядом была набережная для прогулок. Скорее всего, такой человек, также захочет знать в лицо всех соседей, а значит проект должен иметь среднюю этажность и на этаже должно быть мало квартир».

Малоэтажка есть и у набережных. Взять, к примеру, комплекс «Наутилус» от «КВС». Правда заплатить за квартиру в нем придется больше, чем за аналогичное жилье в «Ясно.Янино» и «Новом Сертолово». Все-таки бизнес-класс в черте города, да еще у воды.

И, наверное, главное отличие между покупателями квартир в высотках и малоэтажке – их платежеспособность. По наблюдениям Надежды Калашниковой, объекты классов бизнес и премиум обычно имеют высоту от 6 до 12 этажей. А дома высотой более 20 этажей чаще встречаются в проектах среднего и низкого ценового сегмента.

Но и они не без достоинств. «Малоэтажность, конечно, предпочтительней и комфортней, но она же и дороже, - не сдается Вера Сережина. – А у квартир на верхних этажах высотных домов есть свое преимущество – видовые характеристики. Не случайно такие квартиры на 20-25 этажах часто ценятся выше, чем аналогичные им на нижних этажах в том же доме».

Что радует глаз

Некоторые застройщики жилья класса масс-маркет, особенно реализующие проекты КОТ, пробуют строить универсальные жилые комплексы, где можно найти жилье на любой вкус. Для этого они практикуют разновысотную застройку в одном проекте. Она улучшает восприятие архитектурного облика жилого комплекса и позволяет удовлетворить запросы различных категорий покупателей. Различные характеристики квартир помогают устанавливать диверсифицированные цены. По данным «Петербургской Недвижимости», разница в цене может достигать 15% в домах одного комплекса. Так, в реализуемом на границе Петербурга и Ленобласти проекте «Новоселье: Городские кварталы» высота домов варьируется от 3 до 12. Самые дорогие метры – в трехэтажных сити-виллах на несколько квартир.

А в малоэтажном комплексе «Новое Сертолово» архитектурное решение подразумевает разнообъемную композицию с выступающими боковыми секциями и разной высотой 4-5 этажей. Оно создает ритмичный рисунок фасада и разнообразит микрорайон. Каскадами спроектирован и квартал «Балтийская жемчужина» – от низких домов вдоль Петергофского шоссе и водных каналов к более высотной застройке.

В расположенном там комплексе «Линкор» корпуса, выходящие на улицу Катерников, достигают 5 этажей, а уходящие вглубь квартала здания – 18-20-этажные. «Такая игра объемов облегчает восприятие застройки, - считает Анжелика Альшаева. – Невысокие дома вдоль основных пешеходных потоков не давят на человека, не загораживают небо и воспринимаются комфортно. В высотных проектах уходящие вверх корпуса становятся доминантами композиции. А более низкие секции позволяют солнцу проникать во дворы и квартиры».

Интересно, что и в центральных районах такие проекты есть. Их строительство, как правило, связано с необходимостью обеспечения нужного уровня инсоляции в квартирах: здания одной высоты часто загораживают солнечный свет соседним. Чтобы этого избежать, прибегают к разновысотной застройке, хотя она и менее выгодна. Цены в корпусах разной высоты часто одинаковые. Различаются они, когда в проекте есть сити-виллы или таун-хаусы, как, например, в ЖК «Классика» от Компании Л1. «Такая форма недвижимости, нетипичная для города, всегда стоит дороже», - говорит Надежда Калашникова.