Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Временная компенсация за проектное финансирование

Падение спроса на квартиры в новостройках, вызванное сокращением новых проектов и удорожанием существующих из-за перехода на эскроу-счета, пока удается компенсировать субсидированием ипотечных ставок. Однако они скоро вырастут, как и количество тех, кто в стагнирующей экономике не может позволить себе покупку квартиры.

Продажи лучше, чем непродажи. И можно радоваться, наблюдая, как бодро сегодня раскупают квартиры в новостройках. Спасибо родине за это. По наблюдениям экспертов, собравшихся на подготовленный оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя» бизнес-завтрак «Основные вызовы для риэлторов в современных условиях», до 70-90% запросов клиентов в агрегаторах так или иначе связаны с льготной или сельской ипотекой. Это значит, что не придумай кто-то высоколобый в правительстве страны поддержать застройщиков кредитами на жилье с низкими ставками, восстановить продажи так быстро они не смогли бы.

По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, отложенный спрос на пробуждение интереса к недвижимости тоже повлиял. Не все во время карантина были готовы к покупке жилья онлайн. Все-таки в этом деле очень еще велика эмоциональная составляющая, людям необходимо посетить выбранный объект, увидеть все своими глазами.

Однако очередь выстроившихся за подешевевшим кредитом гораздо больше, чем та, в которой стоят ожидавшие отмены карантина. «Увеличить объемы продаж летом этого года удалось не столько за счет отложенного спроса, сколько за счет введения программы ипотеки с господдержкой, - говорит Надежда Калашникова. – Таких низких ставок в истории ипотеки в России еще не было. Поэтому сейчас на кредит решаются даже те, кто раньше относился к этому финансовому инструменту очень скептически. Кроме того, продажи стимулирует и ограниченный срок программы, она действует только до 1 ноября».

Такого же мнения придерживаются риэлторы. По данным заместителя генерального директора ГК «АВЕНТИН» Ольги Копейкиной, спрос в июле-сентябре полностью перекрыл относительный спад, наблюдавшийся в марте-апреле. «Учитывая, что с начала режима самоизоляции и до сего дня доля покупок жилья в кредит достигла в новостройках 80-90%, главная роль в растущем спросе принадлежит ипотеке с низкой ставкой, - говорит Ольга Копейкина. – Это и господдержка 2020, и семейная ипотека, и сельская. Каждая из этих программ в той или иной степени стала стимулятором спроса и, как следствие, роста цен».

Этот обязательный спутник успешных продаж радует меньше. Интересно, что проявляется он не везде. Как отметили эксперты, собравшиеся на бизнес-завтрак «Основные вызовы для риэлторов в современных условиях», в Петербурге недвижимость дорожает в отличие от регионов. На вторичном рынке цены выросли на 10-15%. Если весной за единичку в хрущевке в неплохом районе просили 3,1-3,3 млн рублей, то сейчас – 3,6 млн. На первичном, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены за первые полгода вросли на 8% как в черте города, так и в области.

Если в регионах цены не растут, а в Северной столице растут, значит, региональные покупатели, на которых в Петербурге и Ленобласти приходится до трети продаж, пока еще помогают выполнить план продаж здешним девелоперам. «Процент иногородних покупателей в этом году не снизился, - говорит Надежда Калашникова. – Наоборот, благодаря возможности приобретать жилье онлайн количество подобных сделок немного подросло. Клиенты оценили возможность купить квартиру без лишних поездок в Петербург. Кроме того, как правило, иногородние покупатели проживают в местах с высоким уровнем доходов: в Москве, северных областях России. И, как правило, это работники отраслей, которые меньше других пострадали из-за пандемии».

Хорошо, конечно, что москвичи и жители севера выбирают Петербург. Но у кого-то из тех, кто не просто хочет жить здесь, но и может себе позволить полноценный в российском понимании переезд, то есть не просто смену места жительства и места работы, но и приобретение жилья, заканчиваются деньги. «Петербург по-прежнему привлекателен для студентов из регионов, - говорит Ольга Копейкина. – Но сегодняшний кризис негативно отразился на цене жилья в регионах. И сделок, когда люди в качестве стартового капитала для приобретения квартиры ребенку в Петербурге продавали недвижимость в родном городе, стало меньше. Их заменили сделки с ипотекой. Поэтому общее количество покупок квартир для студентов осталось примерно на прошлогоднем уровне. Хотя, несколько наших клиентов, которые планировали покупку квартиры ребенку, в этом году приняли решение остановиться на аренде».

К концу года стоимость жилья вырастет еще больше. По прогнозам аналитиков консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рост цен до конца года составит 10%, а снижение предложения, которое в значительной степени толкает цены вверх, – 30%.

В московской компании «Метриум» отмечают, что есть целая совокупность факторов, которые влияют на рост цен. «Предложение сокращается со второго квартала 2020 года, поскольку многие девелоперы заморозили строительство и на рынок выходит меньше новых проектов, - говорит управляющий директор «Метриум» Надежда Коркка. – И так как в период ограниченного предложения активность покупателей растет из-за отложенного спроса и льготной ипотеки, цены повышаются. Валютные колебания ведут к удорожанию стройматериалов и, как следствие, повышению себестоимости проектов. Фактором с меньшим влиянием, пожалуй, можно считать переход на эскроу-счета. Ведь для многих девелоперов это завершенный процесс, который уже нашел свое отражение в цене».

Ну, это как сказать. У кого-то нашел, у кого-то нет. Не все же еще перешли на эскроу. Кто-то сделает это до конца года, кто-то – в начале следующего. Параллельно будут расти цены и падать покупательная способность. А вместе с ней и продажи. Еще сильнее они начнут падать, когда вырастут ипотечные ставки, и это вопрос времени. А если строить не для кого, значит, нужно сокращать проекты. И опять поднимать стоимость в немногих оставшихся.

По данным «Петербургской Недвижимости», в последние пять лет количество выведенных на рынок проектов снижалось постоянно. Кроме 2018 года, когда девелоперы запустили 74 проекта. Все остальное, до 2019, время количество новых проектов сокращалось. Если в 2015 продажи стартовали в 73 комплексах, то в 2016 – в 69. В 2017 – в 59. В 2019, с вводом проектного финансирования, их вышло 39, то есть сразу на треть меньше, чем двумя годами раньше. А в текущем – вообще 13.

Но, к счастью у кого-то еще вызревают новые планы. Так, по словам Надежды Калашниковой, Л1 проектирует два объекта в обжитых городских локациях. В проекте «Новоселье: Городские кварталы» планируется выход новых жилых комплексов. «Мы готовим их, поскольку предложение у нас сокращается, - рассказал директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Трудно сказать, станут ли они меньше, чем строящиеся и введенные в эксплуатацию. Возможно, в этих домах будет меньше этажей. Но главное их отличие от уже реализованных ЖК будет заключаться в еще большей ориентированности на комфорт жильцов».