Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Когда чужой опыт вредит

Фото: Коттеджный поселок «Небо»/ stroytrest.spb

Маститые застройщики, берясь за проекты в новых для себя сферах, не всегда могут рассчитывать на успех. Практика показывает, что он больше сопутствует тем, кто ориентируется на свой опыт, нежели на практику коллег.

Девелоперские компании, успешно работающие в каком-либо давно выбранном направлении порой неожиданно начинают проекты в совершенно другой сфере.

Чаще всего застройщики, с момента своего основания осваивающие рынок городских многоэтажек или коммерческой недвижимости, вдруг демонстрируют интерес к загородным проектам.

Эксперты считают, что такие прецеденты больше свойственным иногородним новичкам. «Такие процессы, конечно, объясняются экономическими причинами – у развивающихся компаний на определенном этапе появляется интерес к прибыльным сферам деятельности, - говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Чаще всего в новый для себя бизнес приходят представители профильных девелоперских, строительных компаний, компании из регионов, московские застройщики».

По мнению руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александра Кириятских, причины для каждой компании могут быть разные. Например, потому в развитии компании наличествует творческий подход. Эволюция происходит органично, диверсифицируя основной девелоперский бизнес.

У кого не берут в Курортном

Как бы то ни было, массово этот тренд проявился еще до кризиса 2008-2009 годов и удивления ни у кого не вызывал. Загородный рынок тогда считался новым, модным и перспективным направлением в девелопменте жилья. Именно тогда на рынок загородного домостроения вышла «БТК-Девелопмент», компания, хорошо зарекомендовавшая себя при реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости. Среди них – реконструкция исторического здания в Адмиралтейском районе Петербурга под бизнес-центр класса В «Петергофский». Одним из самых громких проектов стал вновь построенный и органично вписанный в окружающую застройку офисный комплекс класса А BolloevCenter. Объект по праву считался одним из лучших примеров офисного строительства в историческом центре Петербурга. Новшеством на тот момент стал трехуровневый полуавтоматический подземный паркинг. Чуть позже девелоперу удалось объединить несколько исторических зданий на набережной мойки 73-79 и превратить их в многофункциональный комплекс «У Красного моста» с офисами, торговыми помещениями и подземным паркингом.

Проекты на рынке загородной недвижимости оказались менее успешными, если вершиной успеха считать завершение продаж вскоре после сдачи объекта. Так, в введенном в эксплуатацию восемь лет назад (!) комплексе таунхаусов Ollila, построенном в поселке Солнечное, что в Курортном районе, продажи не завершены до сих пор. Несмотря на безупречное качество, покупателя до сих пор не могут найти около трети из построенных здесь 2-3 этажных секций. Возможно, причина в том, что таунхаусы обычно ассоциируются с эконом-классом, к которому Ollila не имеет ни малейшего отношения. Для строительства корпусов с секциями площадью 163-267 кв. м использовался кирпич, в окнах установлены деревянные стеклопакеты, в гостиных – камины. Важно также, что покупатель может самостоятельно спланировать пространство: у каждой секции – свободная планировка. До Финского залива моно дойти за 15-20 минут. А доехать до Петербурга (ул. Савушкина) на машине – за полчаса. Возможно, покупателей смущает сегмент: это место все же больше подходит для премиум, а не бизнес-класса, к которому относится Ollila.

Если Ollila успели запустить до кризиса, то следующий загородный проект «БТК-Девелопмент» в том же Курортном районе – «Академические дачи» вышел в самое непростое для рынка недвижимости время – в начале 2009 года. На покупку коттеджей тогда надеялись мало и изобрели продукт, захвативший впоследствии почти весь рынок загородной недвижимости – «поселки с участками без подряда». Однако, для руководителей компании, выведшей на рынок «Академические дачи», слово «девелопмент» было не просто звуком. Поэтому в поселке предлагали строительство коттеджей, хотя и не настаивали на этом, чтобы не испугать покупателей. К продаже было предложено 39 газифицированных и электрифицированных участков по 9-22 соток в пяти минутах ходьбы от берега Финского залива и пятидесяти минут езды на автомобиле до Петербурга. Учитывая, что реализация многих начатых в то время проектов длится до сих пор, можно считать, что «Академические дачи» сегодня успешно проданы.

Весной 2010 года девелопер вывел на рынок поселок без подряда «Балтийская Ривьера», выбрав для этого местечко Пески на границе Курортного района Петербурга и Выборгского района Ленобласти. Здесь есть газ и электричество. Правда, от Петербурга добираться больше часа. Возможно, поэтому сегодня в поселке бизнес-класса, выходящем прямо на берег Финского залива, уже продано примерно две трети участков. Однако, этот проект, как и реализованные поблизости, «Академические дачи», при наличии инженерных коммуникаций и сверхудачном расположении, мог бы оказаться гораздо более интересным.

Не все, что изволят

«БТК-Девелопмент» была не единственной компанией, руководители которой, несмотря на кризис, продолжали считать себя девелоперами, а не продавцами земли. Так, «Строительный трест» свой первый загородный проект начал в 2011 году, когда большинство работавших на загородном рынке застройщиков стремительно, но без особого успеха, переквалифицировались в торговцев.

«Действительно, на тот момент предложение превышало спрос, но качество этого предложения оставляло желать лучшего, - вспоминает директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов. - Мы решили привнести на рынок свой продукт, отличный от большинства проектов. Это благоустроенные поселки для постоянного проживания, построенные в единой архитектурной концепции, полностью обеспеченные всей инфраструктурой. Именно поэтому мы приняли решение продавать участки с подрядом и со всеми подведенными коммуникациями».

В результате, выведенный в 2011 году коттеджный поселок «Небо» удалось реализовать за 6 лет. Сегодня в продаже остались 4 готовых домовладения (участок с домом и три таунхауса) из 140. «Небо» – не единственный загородный проект «Строительного треста». В 2012 году компания приступила строительству коттеджного поселка «Озерный край» в Токсово, а в 2014 – к проекту с философски отстраненным названием «Сад времени».

Избыточная клиентоориентированность, которой застройщики загородной недвижимости заразились в период кризиса восьмилетней давности, не позволила компании продолжать традицию реализации только готового продукта. «Запросы на приобретение участков без подряда в наших проектах были всегда, - отмечает Сергей Степанов. – Сегодня для того, чтобы расширить линейку своего предложения и предоставить возможность покупателю самостоятельно выбирать проект и технологию строительства, мы приняли решение предлагать участки без подряда во второй очереди коттеджного поселка «Сад времени» в Петергофе. Данный участок расположен севернее пруда Бауш, вокруг которого ведется строительство первой очереди. Здесь сформировано 27 отдельных участков, которые обеспечены всеми необходимыми инженерными коммуникациями и двумя отдельными въездами на территорию».

Впрочем, очевидно, что «Строительный трест» бацилла всеугодничества поразила в гораздо меньшей степени, чем многих коллег по цеху. Возможно, поэтому компании удается сохранить высокое качество проектов, оберегая их от превращения в садоводства, где каждый строит, что, как и когда хочет. Это соответствующим образом сказывается на востребованности, прямо скажем, недешевого продукта застройщика, позволяя с оптимизмом смотреть в будущее. «Реализация поселка «Небо» завершена, - говорит Сергей Степанов. – Думаю, текущие проекты будут реализованы примерно в те же сроки. В «Саду времени», который строится в Петергофе, уже продано 40% домовладений первой очереди. В «Озерном крае» приобретено 7 из 14 домовладений».

Тайга по-московски

В более спокойное время и с менее рискованным проектом, спустя двадцать лет после своего основания, структура, известная в Петербурге, как Л1, вывела на рынок Москвы проект «Таежный», реализованный в формате закрытого загородного клубного поселка. Характеристику «загородный» нельзя воспринимать буквально, поскольку комплекс построен на территории Москвы. Однако суть концепции отражена верно – объект расположен в парковой зоне. «Поселок» состоит из семиэтажного дома на 21 трех- или четырехкомнатную квартиру (87-153 кв. м) и 11 трехэтажных таунхаусов (189-220 кв. м). На охраняемой территории предусмотрен ландшафтный дизайн, зона отдыха и детская площадка.

Среди преимуществ жилого клуба была отмечена его выгодная локация, которая обеспечивает хорошую экологию местности за счет расположения в лесопарковой зоне, хорошую транспортную доступность центра города и сложившуюся социальную инфраструктуру района. Застройщик старался максимально органично вписать свой проект в окружающую среду. Поэтому выбрал модный сегодня в Европе экодизайн, а также постарался предельно аккуратно вести строительные работы, чтобы сохранить окружающие здания сосны.

Сегодня, спустя пять лет после старта продаж, вакантными остаются только две квартиры, что не должно огорчать любителей подобных концепций. При запуске проекта девелопер сообщил, что «Таежный» – лишь первый в линейки камерных проектов.